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Plateformes de location : obligations et responsabilités juridiques

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Depuis plusieurs années, les plateformes de mise en relation de particuliers portant sur la location de meublés de tourisme telles que Airbnb ou Abritel sont au cœur des préoccupations.

Si pour le client final, leur modèle économique peut être plus avantageux que celui des acteurs classiques de l’économie touristique, la responsabilité des clients et des plateformes intermédiaires s’est accrue au fil des années.

Un meublé de tourisme est défini comme étant « une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile […][2] »

La préoccupation majeure des plateformes et autres marketplaces de ce secteur réside dans la nécessité de s’assurer que l’utilisateur de la plateforme ait bien, le cas échéant, reçu une autorisation du propriétaire du bien pour le proposer en sous-location.

Cette problématique a été juridiquement appréhendée de manière progressive au cours de ces dernières années, comme le montre le schéma ci-dessous.

 

Si jusqu’à présent, dans le cadre des sous-locations prohibées, le propriétaire de l’appartement intentait en règle générale son action judiciaire à l’encontre du locataire[3], la responsabilité de la plateforme est désormais assez systématiquement recherchée. Ceci s’explique par le fait que pour lutter contre le fléau des locataires, le législateur a choisi de responsabiliser de plus en plus les plateformes en mettant à leur charge de plus en plus d’obligations. Ainsi, les plateformes ne peuvent plus se retrancher derrière leur statut de simple « intermédiaire »[4], puisqu’elles ont désormais des obligations à assumer.

En sus de ses obligations générales en tant qu’opérateur de plateforme en ligne, et en tant que fournisseur de services numériques toute plateforme en ligne dédiée à la mise en relation de particuliers en vue de louer un appartement meublé doit, depuis le décret du 28 avril 2017[5],  respecter les obligations suivantes[6] :

 

1/ Obligation d’information préalable

La plateforme devra informer le loueur de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable auprès de sa commune, résultant de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.

Ces obligations sont différentes selon les cas suivants :

  1. Le bien proposé à la location sur la plateforme est situé dans une commune où la location du bien sur ce type de plateformes est soumise à une déclaration préalable[7]:

Dans ce cas, la déclaration devra mentionner les éléments suivants[8] :

  • L’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant ;
  • L’adresse du local meublé, précisant lorsque ce dernier fait partie d’un immeuble comportant plusieurs locaux, le bâtiment, l’escalier, l’étage et le numéro d’appartement
  • Son statut de résidence principale ou non ;
  • Le nombre de pièces composant le bien, le nombre de lits et le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement ou de toute autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.

Un numéro de déclaration sera immédiatement délivré par la commune au loueur.

  1. Le bien proposé à la location sur la plateforme n’est pas situé dans une commune où la location du bien sur ce type de plateformes est soumise à autorisation préalable, mais ce bien n’est pas la résidence principale du loueur.

 

Cette déclaration devra indiquer les informations suivantes [9]:

  • Identité et adresse du déclarant ;
  • Adresse du bien ;
  • Nombre de pièces et nombre de lits ;
  • La ou les dates prévisionnelles de location ;
  • Le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.

Vous souhaitez connaître les nouvelles obligations juridiques ?[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

2/ Prévoir un numéro de déclaration

L’utilisateur souhaitant louer son bien via la plateforme devra également indiquer le numéro de déclaration du bien. En pratique, lorsque le bien est concerné, la fiche pratique de présentation du bien à compléter par le loueur devra prévoir ce champ.

En l’absence de complétion du numéro de déclaration par l’utilisateur, le bien ne pourra pas être loué via la plateforme.

 

3/ Bloquer la location d’un bien au-delà de 120 jours / an

Dans le cadre du présent modèle, le loueur ne pourra pas louer son bien correspondant à sa résidence principale, plus de 120 jours par an[10].

Ainsi, la plateforme d’intermédiation a l’obligation de veiller à ce que le bien proposé par le loueur et constituant sa résidence principale, ne soit pas loué plus de 120 jours par an.

En pratique, il pourrait donc paraître intéressant pour la Plateforme de bloquer directement la location d’un bien, référencé comme étant la résidence principale du loueur et ayant déjà fait l’objet de 120 jours de location sur l’année civile.

 

4/ Recueillir une déclaration sur l’honneur du loueur

Préalablement à la location d’un bien, c’est-à-dire au moment du référencement du bien sur la plateforme, cette dernière devra obtenir de la part du loueur une déclaration préalable sur l’honneur attestant du respect des obligations de déclaration préalable, indiquant si le bien est ou non sa résidence principale et précisant le cas échéant, le numéro de déclaration du bien.

Dans un jugement du 6 février dernier[11], le Tribunal d’instance de Paris a révélé que la société Airbnb n’avait pas respecté les dispositions de l’article L.324-2-1 du Code du tourisme obligeant à informer le loueur de l’obligation de déclaration ou d’autorisation préalable, et à recueillir une attestation sur l’honneur du respect de ces obligations. Airbnb avait également permis au locataire de louer l’appartement plus de 120 jours par an. Ainsi, le Tribunal en a déduit que la société Airbnb avait manqué à ses obligations contractuelles et « avec une certaine mauvaise foi, et peut-être en connivence avec le locataire, avait laissé perduré ses manquements ». En effet, selon une jurisprudence classique, tout tiers qui permet sciemment à un contractant de manquer à ses obligations contractuelles engage sa responsabilité à l’égard du créancier sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Ainsi, Airbnb a été condamnée à payer au propriétaire du bien la somme totale de 8.033,93 euros[12].

Plus récemment, dans un arrêt du 5 juin 2018[13], la Cour d’Appel de Paris a condamné très lourdement les locataires d’un appartement ayant sous-loué ce bien pendant près de 3 ans par le biais de la plateforme Airbnb, sans autorisation du propriétaire. En première instance[14] , les locataires avaient été condamnés au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi par le propriétaire. La Cour d’appel de Paris a estimé sur le fondement de l’article 546 du Code civil[15], que les sous-locations de ce bien non autorisées ont produit des fruits civils appartenant au propriétaire. Ainsi, en détournant de manière fautive ces fruits civils, les locataires ont causé un préjudice financier au propriétaire du bien. Par conséquent, la Cour d’appel a condamné les locataires à reverser l’intégralité des sommes perçues au titre des locations non autorisées soit la somme de 27 295 euros.

C’est dans ce contexte que le législateur a estimé qu’un renforcement du cadre juridique était nécessaire.

Ainsi, le projet de loi ELAN[16] voté par l’Assemblée nationale le 12 juin 2018 renforce les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques, à l’encontre des loueurs qui ne respectent pas les obligations préexistantes. Ainsi, ces loueurs pourront être condamnés au paiement d’une amende pouvant être porté jusqu’à 5.000 ou 10.000 euros. 

 

La mesure la plus marquante prévue par l’article 51 du projet de loi ELAN est l’instauration d’amendes civiles à la charge des plateformes intermédiaires de location de meublés de tourisme, pouvant être portés de 12.500 euros à 50.000 euros, qui n’étaient jusque-là pas sanctionnées.

 

Ce projet de loi intervient dans la lignée du renforcement des obligations des plateformes, que ce soit au titre de leur statut d’opérateur de plateforme en ligne, ou de Fournisseurs de Services Numériques (FSN).

L’ensemble de ces droits et obligations doit être appréhendé par l’architecture contractuelle des plateformes, permettant de régir les droits et obligations de chacune des parties en présence, à savoir en l’espèce, l’opérateur de la plateforme, le loueur et le locataire final.

 

Le cabinet HAAS Avocats, spécialisé dans l’économie numérique depuis plus 20 ans, a choisi de créer un département unique, dédié à l’activité des marketplaces et des plateformes collaboratives.

De nombreuses prestations sur mesure y sont ainsi proposées :

  • Fourniture de conseils sur mesure, pour accompagner la société dans son projet ;
  • Analyse et consolidation des contrats (soumis par des PSP, des prestataires, etc.) ;
  • Accompagnement dans la définition du modèle juridique du projet ;
  • Création de l’architecture contractuelle ;
  • Traitement des contentieux ;
  • Déploiement de la plateforme à l’étranger.

 

Pour être accompagné dans vos démarches ou pour tout renseignement complémentaire, n’hésitez pas à contacter le cabinet HAAS Avocats ici.

 

 

[1] le locataire loueur (à hauteur de 70%) , le propriétaire du bien (à hauteur de 23%) et l’agence immobilière (à hauteur de 7%),

[2]  Article D.324-1 du Code du tourisme

[3] Jurisprudence Airbnb, par exemple TI Paris, 13 février 2014, TI Paris 14 janvier 2016, TI Paris 6 avril 2016, CA Paris 17 mai 2018 n°16-25058

[4] Depuis 2012, et les arrêts successifs concernant Ebay, les plateformes en ligne de type marketplace sont généralement considérées comme étant des « courtiers », qui ne sont pas garants du contrat dont ils facilitent la conclusion : https://www.legalis.net/actualite/pour-la-cour-de-paris-ebay-courtier-en-ligne-nest-pas-soumis-a-lagrement-du-cvv/

[5] Décret n°2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D.324-1-1 du même code – pris pour l’application de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, dans sa rédaction issue du 1° de l’article 51 de la loi n°2016-1324 du 7 octobre 2016 pour une République numérique

[6] Article L.324-2-1 du Code du tourisme

[7] Le fait de mettre des appartements en location sur ce type de plateformes peut en effet, selon le texte, être considéré comme « un changement d’usage des locaux destinés à l’habitation », étant entendu que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028806817&cidTexte=LEGITEXT000006074073

[8] Article D.324-1-1 II du Code du tourisme

[9] Article D.324-1-1 I du Code du tourisme

[10] Pour rappel, une résidence principale est en principe caractérisée par le fait d’être occupée huit mois dans l’année

[11] TI Paris, 6 Février 2018 , n°11-17-000190, Dalloz actualité 5 mars 2018 obs C. Dreveau

[12] 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, 1.664,86 euros en réparation de son préjudice matériel, 1.869,07 euros en remboursement des fruits perçus de façon illicite et 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

[13] CA Paris, 5 juin 2018, n°16/10684

[14] TI Paris 5e, 6 avril 2016

[15] « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession. »

[16] Projet de loi Evolution du Logement et Aménagement Numérique – Article 51 [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

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