Avocat en droit du numérique pour l'immobilier et la PropTech
Le droit du numérique de l'immobilier et la PropTech
Le cabinet accompagne agences, réseaux, administrateurs de biens, syndics, bailleurs, promoteurs et startups PropTech sur leurs enjeux de plateformes, de données, de propriété intellectuelle et de conformité.
Plus de 30 ans d’expérience en droit du numérique, des données et de la propriété intellectuelle.
Un secteur, réglementé de longue date, recomposé par le numérique
Dans l’immobilier numérique, la difficulté juridique ne tient pas à une règle isolée mais à leur superposition. Un même acteur peut être simultanément éditeur, hébergeur, opérateur de plateforme au sens du règlement européen sur les services numériques (DSA) et responsable de traitement au sens du RGPD, tout en restant soumis à des régimes propres comme la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) pour l’intermédiation. Qualifier précisément l’activité avant d’en déduire les obligations est donc le premier travail de l’avocat.
L’intermédiation immobilière repose depuis plus d’un demi-siècle sur une profession réglementée, organisée par la loi du 2 janvier 1970 autour de la carte professionnelle et de la relation de face-à-face entre un mandataire, un vendeur et un acquéreur. Cette architecture a été pensée pour un monde physique. Or l’essentiel de l’activité se joue aujourd’hui sur des outils numériques, des portails d’annonces aux logiciels de gestion locative, de la signature électronique des mandats aux estimations algorithmiques, ce que recouvre le terme de PropTech.
La friction se situe précisément à cette jonction. Le numérique n’a pas remplacé le cadre existant, il a ajouté par-dessus des couches successives de régimes, chacun avec sa logique et son autorité de contrôle. Un opérateur cumule fréquemment plusieurs qualifications juridiques en même temps, et chacune emporte un régime de responsabilité distinct. Une qualification erronée en amont contamine tout l’aval : la rédaction des contrats, le partage des responsabilités, l’exposition aux sanctions. C’est la raison pour laquelle le cadrage juridique initial pèse davantage, dans ce secteur, que la résolution d’un litige une fois né.
Cette difficulté s’est accentuée avec l’accélération réglementaire européenne. Les textes sur les plateformes, sur l’intelligence artificielle et sur le financement de l’innovation arrivent après les modèles économiques qu’ils encadrent, et ils se combinent avec les règles françaises préexistantes. Pour un acteur de l’immobilier, qu’il s’agisse d’un réseau installé ou d’une startup en levée de fonds, le moment décisif n’est pas le contrôle ni l’assignation, c’est la décision de structuration prise avant le lancement ou le changement d’échelle.
Le cabinet Haas Avocats accompagne cette recomposition depuis ses débuts. Fort de plus de 30 ans d’expérience en droit du numérique, des données et de la propriété intellectuelle, agréé Expert près l’INPI et Mandataire agréé auprès de l’EUIPO, il dispose de départements dédiés à la protection des données, aux plateformes, à la propriété intellectuelle et au contentieux. Il intervient auprès des agences, réseaux, administrateurs de biens, bailleurs et promoteurs comme auprès des startups PropTech, à chaque étape de leurs projets.
7 enjeux juridiques au cœur de l'immobilier numérique
01
Qualification de l'activité de plateforme
Éditeur d’annonces ou agent immobilier soumis à la loi Hoguet ? La frontière commande la carte professionnelle, la responsabilité et les obligations issues du DSA.
02
Conformité des meublés de tourisme
Déclaration, enregistrement et changement d’usage encadrent chaque mise en location de courte durée, avec une responsabilité renforcée des plateformes.
03
Données des candidats et des locataires
La constitution des dossiers de location obéit à une liste limitative de pièces et à des durées de conservation strictes, sous le contrôle de la CNIL.
04
IA d'estimation et d'annonce
L’algorithme assiste le professionnel, mais c’est ce dernier qui répond de l’erreur, du biais et de la décision automatisée.
05
Tokenisation et immobilier fractionné
Derrière la promesse de liquidité se trouvent des statuts financiers réglementés et un risque de requalification lourdement sanctionné.
06
Outils métier et données du bâtiment
Propriété de la maquette numérique BIM, sécurité des objets connectés et équilibre des contrats SaaS conditionnent la maîtrise du patrimoine technique.
07
Marque, annonces et réputation
Bases de données aspirées, faux avis et annonces trompeuses exposent à la fois la valeur commerciale et la conformité du professionnel.
Protégez votre PropTech face aux enjeux du numérique
Notre accompagnement domaine par domaine
Statut juridique des services numériques immobiliers
Portail, extranet ou plateforme : loi Hoguet et DSA
Qualifier son activité numérique est le préalable à toute conformité dans l’immobilier, du simple extranet de gestion locative au portail investisseurs jusqu’à la plateforme de mise en relation. La question est la plus tranchée pour les annonces : un site qui se borne à les diffuser n’exerce pas la profession d’agent immobilier et échappe à la carte professionnelle de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970), cette diffusion étant assimilée à une activité de presse relevant du libre commerce électronique. Dès que l’opérateur intervient dans la négociation ou l’entremise, la qualification bascule. S’y ajoutent, selon les fonctionnalités offertes, le statut d’opérateur de plateforme en ligne (art. L.111-7 du code de la consommation) et les obligations du règlement européen sur les services numériques (DSA).
La même question se pose, à des degrés différents, à tout acteur qui porte une fonction en ligne : un réseau qui digitalise ses mandats, un administrateur de biens qui ouvre un extranet locataires, une foncière qui lance un portail investisseurs ou une plateforme PropTech de mise en relation. Le point de départ est toujours la frontière entre l’information et l’intermédiation. La loi du 2 janvier 1970 réserve aux titulaires d’une carte professionnelle l’entremise et la négociation sur les biens d’autrui. Un opérateur qui se limite à publier des annonces, même contre rémunération, sans s’immiscer dans la relation entre les parties, reste en dehors de ce périmètre. La qualification se déplace dès que le service prend en charge la mise en relation active, encaisse les fonds ou pèse sur la formation du prix.
Une fois ce statut posé, plusieurs régimes se superposent. Vis-à-vis des particuliers, l’opérateur de plateforme en ligne doit une information loyale sur le classement, le référencement et les liens capitalistiques (art. L.111-7 du code de la consommation). Le régime d’hébergeur, modernisé par le règlement européen sur les services numériques, ajoute un dispositif de signalement des contenus illicites, des obligations de transparence et la traçabilité des annonceurs professionnels. Vis-à-vis des utilisateurs professionnels, le règlement européen sur l’équité et la transparence des services d’intermédiation en ligne (P2B) encadre les conditions de référencement et de suspension. L’enjeu tient moins à la connaissance isolée de ces textes qu’à leur articulation dans des conditions générales et une chaîne de responsabilité cohérentes, y compris dans les contrats conclus avec les éditeurs PropTech tiers.
Le cabinet, sous la direction de Gérard Haas, intervient aussi bien pour les acteurs institutionnels qui digitalisent leurs services que pour les plateformes PropTech, du cadrage initial du modèle jusqu’au contentieux.
Livrables types
Audit de qualification des fonctionnalités d’un portail, d’un extranet ou d’une plateforme (mise en relation, encaissement, notation, carte professionnelle) · rédaction et révision des conditions générales d’utilisation, de vente et de référencement · mise en conformité au DSA (signalement, transparence du classement, traçabilité des annonceurs professionnels) · répartition contractuelle des responsabilités entre l’opérateur, ses utilisateurs et ses prestataires techniques · assistance en cas de contrôle DGCCRF, de mise en demeure ou d’action d’un syndicat professionnel
Meublés de tourisme et location courte durée
Loi Le Meur, déclaration et responsabilité des plateformes
Toute mise en location d’un meublé de tourisme suppose une déclaration soumise à enregistrement, désormais généralisée à l’ensemble des communes par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, qui modifie le code du tourisme. La location de la résidence principale reste plafonnée à cent vingt jours par an, plafond que les communes peuvent abaisser par délibération, et la transformation d’une résidence secondaire en meublé touristique peut exiger une autorisation de changement d’usage au titre du code de la construction et de l’habitation. Les plateformes ne sont pas en retrait : faute de contrôler le numéro d’enregistrement et de retirer les annonces irrégulières, elles s’exposent à des amendes civiles, comme l’illustre la condamnation de Booking.com à près de 1,2 million d’euros (TJ Paris, 18 octobre 2021).
Le régime applicable au loueur dépend d’abord de la nature du bien. La résidence principale, occupée au moins huit mois par an, peut être louée en meublé touristique dans la limite de cent vingt jours, sans autorisation de changement d’usage, mais sous réserve de la déclaration avec enregistrement. La résidence secondaire relève d’un cadre plus exigeant : dans de nombreuses communes, sa transformation en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d’usage, le cas échéant assortie d’une compensation. La loi Le Meur a renforcé les pouvoirs des maires, généralisé la déclaration avec enregistrement via un téléservice national, instauré une obligation progressive de diagnostic de performance énergétique et ouvert aux copropriétés la faculté d’encadrer ces locations dans leur règlement. Pour un propriétaire, une conciergerie ou un gestionnaire, la première sécurité consiste à cartographier ces obligations commune par commune, car elles varient fortement d’un territoire à l’autre.
La plateforme, de son côté, supporte des obligations propres. Elle doit informer le loueur de ses obligations déclaratives, recueillir et vérifier le numéro d’enregistrement, retirer les annonces qui en sont dépourvues et transmettre aux communes le décompte des nuitées lorsque la demande lui en est faite. Le manquement à ces diligences n’est plus seulement théorique : les juridictions françaises ont jugé la réglementation conforme au droit de l’Union (Cour de cassation, 18 février 2021) avant de prononcer des amendes civiles substantielles contre les opérateurs défaillants. L’enjeu, pour un acteur PropTech de la location courte durée, est d’intégrer ces contrôles dès la conception du parcours d’annonce plutôt que d’y répondre sous la contrainte d’une assignation.
Le cabinet accompagne loueurs professionnels, conciergeries, gestionnaires et plateformes de location courte durée, du paramétrage de leurs obligations déclaratives à la défense de leurs intérêts face aux communes.
Livrables types
Cartographie des obligations déclaratives et des règles de changement d’usage selon les communes d’implantation · sécurisation des demandes d’autorisation et des dossiers de compensation · rédaction des conditions d’utilisation et des clauses de responsabilité propres à la location courte durée · mise en place des procédures de vérification du numéro d’enregistrement et de transmission des décomptes de nuitées · audit des règlements de copropriété au regard des nouvelles facultés d’encadrement · défense en cas d’amende civile ou d’action communale
Données personnelles dans l'immobilier
RGPD, dossiers de location et référentiel CNIL
Dans l’immobilier, la donnée personnelle est à la fois l’actif central et le premier facteur de risque. Chaque traitement doit reposer sur une base légale (art. 6 du RGPD), et la collecte des dossiers de location est strictement encadrée : la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 5 novembre 2015 fixent une liste limitative des pièces exigibles, à l’exclusion notamment de la carte d’assuré social et du relevé de compte bancaire (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989), une demande irrégulière exposant à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 € pour une personne morale. Les durées de conservation doivent être déterminées et justifiées, conformément au référentiel « gestion locative » adopté par la CNIL le 6 mai 2021. Tout recours au scoring de solvabilité ou à une présélection automatisée relève en outre de l’article 22 du RGPD sur la décision automatisée.
La constitution des dossiers de location concentre l’essentiel des manquements. Le principe de minimisation interdit de collecter au-delà du nécessaire, et la liste des pièces exigibles d’un candidat est limitative : demander une pièce non prévue, conserver les dossiers des candidats non retenus au-delà du temps utile ou recycler un fichier de prospects pour une finalité nouvelle expose à une sanction. Le référentiel adopté par la CNIL le 6 mai 2021 précise, pour les bailleurs professionnels, les agences de gestion et les plateformes locatives, les finalités admises et les durées de conservation à chaque étape, de l’entrée dans les lieux à l’archivage des dossiers clos. Pour les bailleurs sociaux, les traitements portent en outre sur des informations économiques et sociales particulièrement sensibles, qui appellent une gouvernance renforcée et que la CNIL suit au moyen d’outils sectoriels dédiés.
Le risque ne s’arrête pas au locataire. Le scoring de solvabilité et la présélection algorithmique des candidatures doivent être encadrés au regard de l’article 22 du RGPD et du risque de biais discriminatoire, sous peine d’engager la responsabilité du professionnel sans qu’il puisse s’abriter derrière son outil. La surveillance interne des équipes constitue un angle mort fréquent : par sa délibération SAN-2024-021 du 19 décembre 2024, la CNIL a infligé une amende de 40 000 € à une agence immobilière pour un dispositif de suivi d’activité en télétravail couplé à une vidéosurveillance permanente, jugé contraire au principe de minimisation et dépourvu d’analyse d’impact, rappelant que le contrôle de la productivité reste soumis aux principes de proportionnalité, de transparence et de sécurité.
Le cabinet, animé par Gérard Haas, accompagne ces sujets en conseil comme en défense, du registre des traitements jusqu’au contrôle de la CNIL.
Livrables types
Cartographie des traitements et tenue du registre · rédaction des mentions d’information et politique de durées de conservation assortie d’une procédure de purge · encadrement du scoring de solvabilité et réalisation des analyses d’impact (AIPD) · audit des dispositifs de contrôle des salariés et des outils de suivi d’activité · mission de DPO externalisé ou appui au DPO interne · accompagnement en cas de plainte, de contrôle ou de mise en demeure de la CNIL
IA d'estimation, d'annonce et de présélection
Maîtriser sa responsabilité face au règlement européen sur l’IA
Dans l’immobilier, l’IA d’estimation, de rédaction d’annonces ou de présélection des candidats demeure un outil d’assistance : la responsabilité de l’erreur pèse sur le professionnel qui la déploie, jamais sur l’algorithme. Le règlement européen sur l’intelligence artificielle impose au déployeur une surveillance humaine et range parmi les systèmes à haut risque ceux qui évaluent la solvabilité des personnes physiques (annexe III), ce dont un outil de scoring locatif est susceptible de relever. Les visuels générés ou retouchés par IA doivent en outre être signalés comme tels au titre de l’obligation de transparence du règlement, et une retouche qui dissimule un défaut du bien constitue une pratique commerciale trompeuse (art. L.121-1 du code de la consommation). Toute décision entièrement automatisée affectant un candidat relève par ailleurs de l’article 22 du RGPD.
L’IA accélère l’estimation d’un bien, la rédaction des annonces et le premier filtrage des demandes, mais sa fiabilité dépend entièrement de la qualité des données dont elle dispose. Un modèle d’estimation ignore les éléments concrets du terrain, l’état d’une toiture, des nuisances sonores ou la réalité d’un quartier, et peut donc produire une valeur faussée. Or le professionnel reste juridiquement le déployeur de cet outil : sa responsabilité civile et son devoir de loyauté de l’information ne se délèguent pas, et il ne peut se retrancher derrière l’algorithme en cas d’estimation erronée ou d’information inexacte. Le règlement européen sur l’intelligence artificielle conforte cette logique en imposant une supervision humaine, renforcée pour les usages à haut risque comme l’évaluation de la solvabilité des candidats, dont les obligations entrent en application par étapes. Lorsque la présélection devient entièrement automatisée, l’article 22 du RGPD ajoute son propre régime, droit à une intervention humaine et possibilité de contester la décision.
La production de contenus par l’IA soulève un second enjeu, distinct de la fiabilité. Améliorer la luminosité d’une photo ou ajouter du mobilier virtuel pour aider à la projection reste admis tant que l’intention est esthétique. La frontière est franchie dès que la retouche masque une réalité, par exemple en effaçant une fissure : la manœuvre fausse une caractéristique essentielle du bien et bascule dans la pratique commerciale trompeuse, sanctionnée par le code de la consommation. À cette exigence de loyauté s’ajoute désormais une exigence de transparence propre à l’IA, le règlement imposant de signaler les visuels générés ou manipulés. Une mention explicite, du type « suggestion de présentation » ou « photo non contractuelle », protège alors autant le client que l’agence.
Le cabinet accompagne agences, réseaux et éditeurs d’outils PropTech dans le déploiement conforme de leurs solutions d’IA, du cadrage des responsabilités à la gestion des réclamations.
Livrables types
Classification des systèmes d’IA utilisés et qualification du rôle de chacun (fournisseur, déployeur) · clauses dédiées à l’IA dans les contrats d’outils (garanties de conformité au règlement, documentation, qualité des jeux de données) · procédure de supervision humaine et de validation des estimations avant diffusion · rédaction des mentions de transparence sur les visuels générés ou retouchés · articulation avec le RGPD pour les traitements de profilage (analyse d’impact, information des personnes) · défense en cas de réclamation d’un client ou de contrôle de la DGCCRF
Immobilier fractionné et tokenisation
Financement participatif, MiCA et requalification
L’immobilier fractionné et la tokenisation ne forment pas un régime unique : tout dépend de ce que souscrit réellement l’investisseur. Un financement par titres relève du statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP), enregistré auprès de l’AMF, dont le règlement européen interdit à l’opérateur de porter lui-même les projets financés (art. 8.2). Un token qualifié d’instrument financier reste soumis au droit des marchés financiers et échappe au règlement européen sur les crypto-actifs (MiCA), tandis qu’un autre crypto-actif relève de MiCA et du statut de prestataire de services sur crypto-actifs (PSCA). Le parcours de souscription doit en outre respecter le droit de la consommation, notamment le droit de rétractation et l’information précontractuelle (art. L.111-1 et suivants du code de la consommation).
L’investissement immobilier fractionné repose sur une promesse simple, un faible ticket d’entrée contre une part des revenus d’un bien, mais recouvre des montages juridiques très différents. La première question est de savoir ce que détient réellement l’investisseur : un droit à percevoir une redevance, un titre financier ou un token. De cette qualification dépend tout le reste. Deux modèles dominent aujourd’hui. Le premier emprunte au financement participatif : la plateforme met en relation investisseurs et porteurs de projets, relève du statut de PSFP et doit s’enregistrer auprès de l’AMF, le règlement européen lui interdisant de porter lui-même les projets qu’elle finance. Le second, le revenue-based financing, fait souscrire aux investisseurs un contrat avec une société foncière créée pour chaque opération, droit ensuite cessible sur une place de marché dédiée.
Dès qu’un token entre en jeu, une qualification supplémentaire s’impose. S’il représente un instrument financier, il demeure soumis au droit des marchés financiers et se trouve exclu du règlement européen sur les crypto-actifs ; s’il constitue un autre type de crypto-actif, c’est ce règlement qui s’applique, avec le statut de prestataire de services sur crypto-actifs. L’erreur de cadrage est ici le risque majeur, car une qualification financière ignorée expose à une requalification et à des sanctions lourdes, justifiées par la protection des investisseurs. Trois points appellent une vigilance constante : le cadrage initial du modèle, la répartition contractuelle des responsabilités entre l’opérateur et les parties prenantes, et le parcours de souscription, qui doit notamment ménager l’information précontractuelle et le droit de rétractation prévus par le code de la consommation.
À travers son département dédié à la fintech et sous la direction de Gérard Haas, le cabinet accompagne les opérateurs de l’immobilier fractionné, du choix du modèle jusqu’à la sécurisation du parcours investisseur.
Livrables types
Accompagnement de l’enregistrement PSFP ou de l’agrément PSCA auprès de l’AMF · structuration contractuelle des sociétés de projet et des droits cédés aux investisseurs · rédaction des documents d’offre et de l’information précontractuelle · mise en place du dispositif de lutte contre le blanchiment (LCB-FT) · clauses encadrant la cession des droits sur une place de marché secondaire · défense en cas de mise en garde de l’AMF ou de réclamation d’investisseurs
Garder la maîtrise des outils métier et données du bâtiment
Contrats SaaS, cybersécurité et propriété de la maquette BIM
Les acteurs de l’immobilier dépendent d’outils numériques qu’ils ne maîtrisent pas toujours juridiquement : logiciels de transaction et de gestion, plateformes SaaS, maquettes numériques et objets connectés. Trois leviers sécurisent cette dépendance. Le contrat d’éditeur d’abord, dont les clauses de réversibilité, de niveaux de service et de responsabilité conditionnent l’autonomie de l’entreprise, et qui doit encadrer la sous-traitance des données conformément à l’article 28 du RGPD. La cybersécurité ensuite, avec l’obligation générale de sécurité des traitements (art. 32 du RGPD) et, pour les organisations atteignant les seuils de la directive NIS 2, des obligations renforcées de gestion des risques et de notification d’incidents. La propriété enfin : ni les données techniques du bâtiment ni la maquette numérique BIM (Building Information Modeling, le modèle de données partagé qui décrit un ouvrage tout au long de son cycle de vie) n’appartiennent automatiquement à qui les exploite, leur titularité devant être réglée par contrat au regard du droit d’auteur.
Le premier point de vigilance est contractuel. Logiciels de transaction, outils de gestion locative, plateformes de données : l’acteur immobilier confie une part croissante de son activité à des éditeurs tiers, le plus souvent en mode SaaS. Or beaucoup de ces contrats déséquilibrent la relation, par une clause de réversibilité absente ou inopérante qui rend la sortie captive, des niveaux de service imprécis, ou une exclusion large des dommages dits indirects qui vide la responsabilité de l’éditeur de sa substance. Maîtriser ces clauses, comme la sous-traitance des données personnelles exigée par l’article 28 du RGPD, détermine la capacité de l’entreprise à changer de prestataire et à répondre elle-même de ses obligations. À cette dépendance s’ajoute le risque cyber : au-delà de l’obligation générale de sécurité des traitements posée par l’article 32 du RGPD, la directive NIS 2 impose aux organisations qui franchissent ses seuils sectoriels et de taille des obligations renforcées de gestion des risques et de notification des incidents. Peu d’acteurs immobiliers relèvent directement de son périmètre, mais ses exigences se diffusent par la chaîne de sous-traitance, dès lors qu’ils fournissent ou utilisent les services d’entités assujetties.
Le second point concerne la propriété des actifs numériques du bâti. La maquette numérique BIM, qui agrège les contributions de multiples intervenants sur tout le cycle de vie d’un ouvrage, est une œuvre collaborative dont la titularité ne se présume pas : accorder à un partenaire un droit d’usage sur la maquette n’emporte pas transfert de propriété, et l’absence de stipulation claire nourrit des litiges récurrents. La même logique vaut pour les données produites par les bâtiments connectés et leurs jumeaux numériques, données de consommation, d’occupation ou de maintenance prédictive, sur lesquelles le droit ne reconnaît pas de propriété automatique et dont l’usage doit donc être organisé par contrat, en tenant compte du RGPD lorsqu’elles concernent des personnes. Pour un promoteur, une foncière ou un gestionnaire, traiter ces questions dès les contrats de conception et d’exploitation évite de découvrir trop tard qu’il ne maîtrise ni son modèle ni ses données.
Le cabinet accompagne agences, administrateurs de biens, foncières et promoteurs dans la négociation de leurs contrats technologiques et la sécurisation de leur patrimoine de données techniques.
Livrables types
Audit et renégociation des contrats SaaS et d’éditeurs (réversibilité, niveaux de service, plafonds de responsabilité) · rédaction des annexes de traitement (art. 28 RGPD) et des plans d’assurance sécurité · évaluation de l’assujettissement à NIS 2 et feuille de route de conformité cyber · clauses de titularité et de droits d’usage de la maquette numérique BIM · gouvernance contractuelle des données du bâtiment connecté · accompagnement en cas d’incident de sécurité ou de litige avec un éditeur
Marque, données d'annonces et réputation
Protection du patrimoine immatériel des activités immobilières
Le patrimoine immatériel d’un acteur immobilier se protège sur trois fronts. La marque de réseau ou d’enseigne, sécurisée par le dépôt auprès de l’INPI et de l’EUIPO et défendue par l’action en contrefaçon. Les bases d’annonces, dont la republication par un concurrent peut être sanctionnée au titre du droit sui generis du producteur de bases de données (art. L.341-1 et L.342-1 du code de la propriété intellectuelle), la Cour de cassation l’ayant confirmé pour des annonces immobilières aspirées le 5 octobre 2022. La réputation enfin, encadrée par l’obligation de transparence sur les avis en ligne (art. L.111-7-2 du code de la consommation et décret du 29 septembre 2017), les faux avis étant réputés trompeurs en toutes circonstances (art. L.121-4 du même code).
La valeur d’un acteur immobilier réside d’abord dans des actifs immatériels que le numérique rend faciles à copier. La marque, qu’il s’agisse de l’enseigne d’un réseau ou du nom d’une plateforme, ne se protège efficacement que par un dépôt antérieur et une surveillance active, seuls à même de fonder une action en contrefaçon contre un usage non autorisé. Les bases de données d’annonces constituent le second actif exposé. Celui qui consent des investissements substantiels pour les constituer, les vérifier et les présenter bénéficie du droit sui generis du producteur de bases de données, qui lui permet d’interdire l’extraction ou la réutilisation d’une partie substantielle de son contenu. La Cour de cassation a reconnu cette protection à des annonces immobilières republiées sans autorisation, mais elle suppose de prouver des investissements propres : à défaut, le seul fait de copier des données librement accessibles n’est pas fautif, et l’action en concurrence déloyale ou en parasitisme, fondée sur l’article 1240 du code civil, exige elle aussi la démonstration d’un comportement déloyal caractérisé.
La réputation forme le troisième front. Les avis en ligne pèsent lourd dans la décision d’un vendeur ou d’un locataire, et leur traitement est encadré : l’exploitant qui collecte, modère ou diffuse des avis doit une information loyale et transparente sur leurs modalités de publication et de contrôle. Du côté du professionnel visé, la riposte est double. Les faux avis et le dénigrement organisé sont sanctionnables, la diffusion de faux avis de consommateurs étant qualifiée de pratique commerciale trompeuse en toutes circonstances, ce que la DGCCRF traque désormais à l’aide d’outils d’analyse automatisée. Un avis identifiable et excessif relève quant à lui du dénigrement, tandis que la critique mesurée reste couverte par la liberté d’expression, distinction qui commande la stratégie à retenir, du droit de réponse au retrait judiciaire.
Le cabinet, agréé Expert près l’INPI et Mandataire auprès de l’EUIPO et animé par Gérard Haas, conduit ces actions du dépôt à la sanction.
Livrables types
Dépôt et surveillance des marques en France et dans l’Union européenne · action en contrefaçon, en concurrence déloyale ou en parasitisme · mise en place de mesures techniques et de stipulations contractuelles interdisant l’aspiration des annonces · constats d’huissier et mises en demeure contre le scraping · mise en conformité de l’affichage des avis (information sur le contrôle, critères de classement, motifs de refus) · signalements et actions contre les faux avis et le dénigrement · exercice du droit de réponse et demandes de déréférencement
Pourquoi confier vos enjeux numériques au cabinet Haas Avocats
Tout le droit du numérique immobilier en un seul cabinet
L’immobilier numérique souffre rarement d’un seul problème juridique à la fois : un même dossier mêle données personnelles, statut de plateforme, propriété intellectuelle et parfois cadre financier. Le cabinet réunit ces compétences en interne, à travers des départements dédiés à la protection des données, aux plateformes, à la propriété intellectuelle, à la fintech et au contentieux. Vous traitez l’ensemble avec un interlocuteur unique, au lieu de coordonner vous-même plusieurs spécialistes.
Plus de trente ans d'expérience en droit du numérique
Haas Avocats accompagne la transformation numérique des entreprises depuis ses débuts, bien avant l’apparition du terme PropTech. Cette ancienneté donne une lecture sûre des régimes qui se superposent dans le secteur, des plus anciens comme la loi Hoguet aux plus récents comme le règlement européen sur l’intelligence artificielle. Le cabinet revendique plus de quarante distinctions et une reconnaissance régulière en droit du numérique et de la protection des données.
Du cadrage en amont à la défense de vos intérêts
Le moment décisif se joue souvent avant le lancement, dans la structuration d’un modèle ou la rédaction d’un contrat, mais le contentieux survient aussi, face à la CNIL, à la DGCCRF, à l’AMF ou à un concurrent. Le cabinet intervient sur les deux terrains, du conseil préventif à la procédure. Son appartenance au réseau international GESICA assure une couverture sur l’ensemble du territoire et au-delà.
La marque et les données traitées comme des actifs
Dans l’immobilier, la valeur se loge autant dans une enseigne et une base d’annonces que dans les biens eux-mêmes. Agréé Expert près l’INPI et Mandataire agréé auprès de l’EUIPO, le cabinet sécurise et défend ces actifs, du dépôt de marque à l’action contre l’aspiration de données. La propriété intellectuelle n’y est pas un sujet annexe, mais un levier de protection du fonds de commerce.
Questions fréquentes sur le droit du numérique Immobilier
Un site qui se contente de diffuser des annonces immobilières doit-il détenir une carte professionnelle ?
Non, tant qu’il se borne à diffuser des annonces sans intervenir dans la négociation ou l’entremise. La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) réserve la carte professionnelle aux activités d’entremise et de négociation sur les biens d’autrui, la diffusion d’annonces étant assimilée à une activité de presse. La carte redevient exigible dès que le site met les parties en relation de façon active, encaisse des fonds ou pèse sur la formation du prix. Selon ses fonctionnalités, il reste par ailleurs soumis au statut d’opérateur de plateforme (art. L.111-7 du code de la consommation) et au règlement européen sur les services numériques.
Peut-on louer librement sa résidence principale en meublé de tourisme ?
Oui, mais dans une limite de cent vingt jours par an, que les communes peuvent abaisser par délibération. La location suppose désormais une déclaration soumise à enregistrement, généralisée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur. Au-delà du plafond, ou pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage peut être exigée au titre du code de la construction et de l’habitation, et le règlement de copropriété peut restreindre cette activité.
Quels justificatifs un bailleur peut-il exiger d'un candidat à la location ?
Uniquement les pièces figurant sur la liste limitative fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, liste qui vaut aussi pour la caution. Sont expressément interdites, entre autres, la carte d’assuré social et la copie de relevé de compte bancaire. Réclamer une pièce non prévue expose à une amende administrative prononcée par le préfet, jusqu’à 3 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Combien de temps peut-on conserver le dossier d'un candidat locataire non retenu ?
Une fois la sélection faite, le dossier d’un candidat écarté n’a plus de raison d’être conservé et doit être supprimé, sauf consentement de l’intéressé pour une réutilisation et une durée déterminées. Ce principe découle de la limitation de la conservation posée par l’article 5 du RGPD et du référentiel « gestion locative » adopté par la CNIL le 6 mai 2021, qui précise les durées admises à chaque étape. La conservation indéfinie de dossiers de candidats non retenus figure parmi les manquements les plus fréquents.
Qui est responsable d'une estimation immobilière erronée réalisée par une IA ?
Le professionnel, jamais l’algorithme. Celui qui recourt à un outil d’estimation en est le déployeur : sa responsabilité civile et son devoir d’information demeurent, et le règlement européen sur l’intelligence artificielle lui impose une supervision humaine. Une valeur faussée engage donc sa responsabilité envers le client, quitte à se retourner ensuite contre l’éditeur de l’outil sur le fondement de leur contrat. Lorsque la décision est entièrement automatisée et affecte une personne, l’article 22 du RGPD s’applique en complément.
A-t-on le droit de retoucher les photos d'une annonce immobilière ?
Oui pour améliorer la présentation, non pour tromper. Rehausser la luminosité ou ajouter du mobilier virtuel reste admis, mais effacer une fissure ou masquer un défaut fausse une caractéristique essentielle du bien et constitue une pratique commerciale trompeuse (art. L.121-1 du code de la consommation). Une image générée ou fortement modifiée par IA doit en outre être signalée comme telle au titre de l’obligation de transparence du règlement européen sur l’intelligence artificielle, ce qu’une mention du type « photo non contractuelle » permet d’assurer.
L'immobilier fractionné et la tokenisation sont-ils encadrés en France ?
Oui, et le régime dépend de ce que souscrit l’investisseur. Un financement par titres relève du statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP), enregistré auprès de l’AMF, dont le règlement européen interdit à l’opérateur de porter lui-même les projets financés (art. 8.2). Un token qualifié d’instrument financier reste soumis au droit des marchés financiers, tandis qu’un autre crypto-actif relève du règlement européen sur les crypto-actifs (MiCA) et du statut de prestataire de services sur crypto-actifs. Le parcours de souscription doit respecter le droit de rétractation du code de la consommation (art. L.111-1 et suivants).
À qui appartient la maquette numérique BIM d'un bâtiment ?
Pas automatiquement au maître d’ouvrage. La maquette numérique BIM (Building Information Modeling), le modèle de données partagé qui décrit un ouvrage tout au long de son cycle de vie, est une œuvre collaborative dont la titularité ne se présume pas et relève du droit d’auteur. Accorder un droit d’usage sur la maquette n’emporte pas transfert de propriété : à défaut de stipulation claire dans les contrats de conception et d’exploitation, l’attribution des droits reste incertaine et nourrit des litiges.
Que faire si un concurrent aspire mes annonces immobilières ?
Si vos annonces résultent d’investissements substantiels, vous pouvez invoquer le droit sui generis du producteur de bases de données, qui interdit l’extraction ou la réutilisation d’une partie substantielle de leur contenu (art. L.341-1 et L.342-1 du code de la propriété intellectuelle). La Cour de cassation l’a reconnu le 5 octobre 2022 pour des annonces immobilières republiées sans autorisation. À défaut d’investissements propres démontrés, l’action se déplace vers la concurrence déloyale ou le parasitisme (art. 1240 du code civil), qui suppose de caractériser un comportement fautif.
Comment réagir face à de faux avis visant mon agence ?
Plusieurs leviers se combinent. La diffusion de faux avis de consommateurs est réputée trompeuse en toutes circonstances (art. L.121-4 du code de la consommation) et peut être signalée à la DGCCRF, qui détecte ces pratiques par des outils d’analyse automatisée. Un avis identifiable et excessif relève du dénigrement, alors qu’une critique mesurée reste protégée par la liberté d’expression, distinction qui oriente la riposte. L’exploitant qui diffuse les avis doit par ailleurs une information transparente sur leur contrôle (art. L.111-7-2 du code de la consommation), ce qui ouvre la voie à un droit de réponse et, le cas échéant, à une demande de retrait.
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Qualification d’une plateforme, conformité d’une gestion locative, déploiement d’une IA, structuration d’un projet d’immobilier fractionné, protection d’une marque ou d’une base d’annonces : les enjeux juridiques du secteur se superposent et se décident souvent en amont, avant le lancement ou le changement d’échelle. Que vous soyez un réseau installé, une foncière, un administrateur de biens ou une startup PropTech, le cabinet vous accompagne du cadrage initial jusqu’à la défense de vos intérêts. Échangeons sur votre projet.